Steuererhöhungen für Mieten ab 2024 stehen bevor

Im Jahr 2024 ist eine wesentliche Änderung des Steuersystems in Kroatien geplant. Neben der bereits angekündigten Abschaffung der Zusatzsteuer steigt parallel zur Änderung der Einkommensteuersätze auch der Grundsteuersatz von 10 auf 12 Prozent. Dies gilt vor allem für die Mietbesteuerung, aber auch die Besteuerung von Ferienhäusern verändert sich.

Praktisch handelt es sich um eine Welle von Immobiliensteuererhöhungen, wenn auch durch zwei Steuern. In beiden Fällen geht es um die Einnahmen von Städten und Gemeinden, und sie sind es, die angeblich eine Erhöhung der Steuern auf Ferienimmobilien gefordert haben, weil die Beträge seit ihrer Einführung Anfang der Neunzigerjahre nicht gestiegen sind.

Das Finanzamt behauptet, dass sich nichts ändert

In einigen Medien gab es die Interpretation, dass es sich um die Einführung einer neuen Steuer handele, da nach den bisherigen Regelungen nur mit einer Steuer besteuert wurde, entweder durch die Besteuerung von Ferienhäusern oder durch eine Pauschalsteuer pro Bett bei der Vermietung von Wohnungen.

Allerdings hat die Steuerverwaltung eine Stellungnahme herausgegeben, in der sie bestreitet, dass es sich um die Einführung einer neuen Steuer handelt, also um Änderungen, die es Gemeinden und Städten erstmals ermöglichen würden, zwei Steuern auf ein und dasselbe Grundstück zu erheben. „Die aktuellen Änderungen des Kommunalsteuergesetzes (im Folgenden: ZLP) führen weder eine neue Steuer ein, noch erweitern oder ändern sie die Art ihrer Anwendung“, heißt es in der Ankündigung.

Nach der Auslegung der Steuerverwaltung handelt es sich bei der Ferienhaussteuer um eine fakultative Steuer, das heißt, Gemeinden und Städte entscheiden selbst, ob sie eine Ferienhaussteuer einführen. Sie behaupten, dass diese Steuer genau auf ihren Wunsch hin erhöht wird.

In der Pressemitteilung heißt es, dass mit der Ferienhaussteuer nur Gebäude, Gebäudeteile oder eine Wohnung besteuert werden sollen, die gelegentlich, saisonal genutzt werden. Bei langfristiger Vermietung der Immobilie entfällt die Zahlung der Ferienhaussteuer. Es wird lediglich Mietsteuer erhoben.

Wie interpretiert das Finanzamt das alles?

Da die Vermietung an Touristen jedoch nur während eines Teils des Jahres erfolgt, ist laut Steuerverwaltung klar, dass eine solche Immobilie nur gelegentlich oder saisonal genutzt wird, sodass sie unabhängig von der touristischen Vermietung ebenfalls der Verpflichtung unterliegt Steuern auf Ferienhäuser zahlen.

„Die Steuer auf Ferienhäuser richtet sich nach dem Besitz und der Art der Nutzung einer bestimmten Immobilie, während die Einkommensteuer nach der Ausübung der Tätigkeit nach dem erzielten Einkommen oder nach einem anderen Kriterium ermittelt wird“, heißt es in der Mitteilung von die Steuerverwaltung.

„Diese Auslegung dieser Steuerformulare ergibt sich aus den Grundprinzipien der Besteuerung auf der Grundlage der drei Säulen (Arbeit, Vermögen und Verbrauch), die in den gesetzlichen Bestimmungen zur Verpflichtung zur Zahlung dieser Steuern umgesetzt werden“, heißt es abschließend.

Grundsätzlich wird behauptet, dass bisher sowohl die Mietsteuer als auch die Ferienhaussteuer hätten erhoben werden müssen. Zur Begründung verweisen sie auf die Stellungnahme aus dem Jahr 2012, in der es heißt: „Das Gesetz sieht keine Steuerbefreiung für Ferienhäuser in dem Teil vor, der an Gäste vermietet wird und für den pauschal Einkommensteuer gezahlt wird.“

Bisher waren die Steuern auf Ferienhäuser vernachlässigbar gering

Bisher betrug die Steuer auf Ferienhäuser zwischen 5 und 15 HRK (0,66 bis 1,99 EUR) pro Quadratmeter der Nutzfläche des Ferienhauses. Es hat sich seit Anfang der neunziger Jahre nicht verändert und wurde von 463 von 556 örtlichen Einheiten eingeführt. Obwohl sie nicht verpflichtet sind, es einzuführen, haben die meisten es zu einem Höchstsatz von 15 HRK (1,99 EUR) pro Quadratmeter eingeführt.

Laut der Volkszählung von 2021 verfügte Kroatien über 2,35 Millionen Wohneinheiten, von denen jedoch nur 2 Millionen dauerhaft bewohnt waren. In der Region Adria-Kroatien ist der Unterschied zwischen Immobilien für den Dauerwohnsitz und der Gesamtzahl der Wohneinheiten am größten, da von etwa einer Million Wohneinheiten 756.000 für den Dauerwohnsitz bestimmt sind. Ungefähr jede vierte Wohneinheit ist nicht dauerhaft bewohnt, was sicherlich auf den Tourismus zurückzuführen ist.

Obwohl Gemeinden und Städte an der Küste reich an Immobilien sind, die nur einen Teil des Jahres genutzt werden, heben sie sich hinsichtlich der Einnahmen aus der Grundsteuer (einschließlich der Steuer auf Ferienhäuser) nicht von anderen Gemeinden und Städten ab in Kroatien, auf dem Kontinent.

Städte und Gemeinden erzielen den Großteil ihrer Steuereinnahmen aus Zuschlägen und Einkommensteuern. Andere Steuern sind unbedeutend und selbst eine Erhöhung der Steuern auf Ferienmieten kann den Verlust der Zusatzsteuer nicht ausgleichen. Es wird notwendig sein, die Einkommensteuer zu erhöhen.

Wie stark erhöht sich die Steuer auf Langzeitmieten?

Ab dem 1. Januar 2024 wurden mehrere steuerliche Änderungen im Immobilienbereich angekündigt. Um wie viel sich die Steuerzahlungen pro Immobilie erhöhen werden, lässt sich grob berechnen, hängt jedoch größtenteils von den Entscheidungen der einzelnen Gemeinden und Städte ab. Da die meisten Kommunen jedoch bisher den Höchstbetrag der Ferienhaussteuer beibehalten haben, gehen wir davon aus, dass dieser auch bei einer Erhöhung der maximal mögliche Betrag bleibt.

Eine Erhöhung des Steuersatzes für Langzeitmieten wurde bereits angekündigt, von 10 auf 12 Prozent. Dies geschah, um die Auswirkungen der Abschaffung der Zusatzsteuer zu kompensieren, da diese zuvor mit einem Satz von 10 Prozent gezahlt wurde und der erhaltene Betrag einer Zusatzsteuer unterliegen würde.

Im Beispiel einer Monatsmiete von 1.000 Euro beträgt die Steuerbemessungsgrundlage nach einer Kürzung um 30 Prozent 700 Euro. Ab dem 1. Januar 2024 wird hierauf eine Steuer von 12 Prozent berechnet, der monatliche Steuerbetrag beträgt also 84 Euro. Das jährliche Steueraufkommen beträgt 1008 Euro.

Mit sinkender Höhe der Miete sinken auch die Steuereinnahmen, da der Satz immer gleich bleibt. Bei einer Miete von 800 Euro pro Monat beträgt das gesamte jährliche Steueraufkommen 806,4 Euro, d. h. es werden 67,2 Euro pro Monat gezahlt.

Bei einer monatlichen Miete von 700 Euro belaufen sich die jährlichen Steuereinnahmen der Städte und Gemeinden auf 705,6 Euro (58,5 Euro pro Monat) usw. Eine „Verdoppelung“ dieser Steuer erfolgt bis auf die Nebenkostenabgabe nicht. Grundsätzlich handelt es sich bei der Kommunalgebühr um eine Form der Zwecksteuer, obwohl sie im kroatischen Recht als „öffentliche Spende“ definiert ist.

Drastische Erhöhung der Steuern auf Ferienhäuser

Nach der Auslegung der Steuerverwaltung müssten für Immobilien, bei denen Betten an Touristen vermietet werden, die Steuer auf Ferienwohnungen und die Pauschalsteuer pro Bett für die Vermietung von Wohnungen bereits gezahlt worden sein. Der maximale Steuersatz pro zu vermietendem Bett beträgt 199 Euro, allerdings wenden nur Split und Dubrovnik diesen Steuersatz nur für die Innenstädte an. Der Mindestbetrag beträgt 19,9 Euro.

Zusätzlich zur Wohnungsmietsteuer wird die Ferienhaussteuer in höheren Sätzen erhoben, maximal 5 Euro pro Quadratmeter. Zwar gibt es noch keine Bestätigung, da der Höchstbetrag um das 2,5-fache erhöht wurde, kann jedoch davon ausgegangen werden, dass der Mindestbetrag um den gleichen Betrag erhöht wird, also 1,65 Euro/m2 betragen wird.

Jährlich beträgt er für eine Fläche von 70 m2 maximal 350 Euro, minimal 115,5 Euro. Für 100 Quadratmeter Nutzfläche des Ferienhauses beträgt der jährliche Höchstbetrag 500 Euro, der Mindestbetrag 165 Euro.

Die Gesamtsteuerlast wächst

Wenn man bedenkt, dass pro Bett sowohl die Mietsteuer als auch die Pauschalmietsteuer zu entrichten ist, lässt sich unter Berücksichtigung der Höchst- und Mindeststeuern grob berechnen, wie viel jährliche Gesamtsteuer zu zahlen ist.

Es ist zu beachten, dass es sich hierbei um Extreme handelt und die tatsächlichen Beträge zwischen Gemeinden und Städten unterschiedlich ausfallen, je nachdem, welche Steuerbeträge sie wählen. Tatsächlich können die Höchstbeträge nur im Zentrum von Split und Dubrovnik erreicht werden, den einzigen Gebieten, in denen die maximale Pauschalsteuer auf die Miete pro Bett erhoben wird. Den Ankündigungen von Bürgermeister Tomašević zufolge soll sich auch Zagreb ihnen anschließen.

Für eine Immobilie mit 100 m2 Wohnnutzfläche und zwei Schlafzimmern, die gelegentlich an Touristen vermietet wird, könnte der Höchstbetrag der jährlich zu zahlenden Steuer 898 Euro und der Mindestbetrag 154,9 Euro betragen. Für ein Grundstück von 70 m2 Wohnnutzfläche mit zwei Betten, das zur gelegentlichen touristischen Vermietung genutzt wird, können es maximal 748 Euro pro Jahr und mindestens 155,3 Euro sein.

Kommunen werden an Bedeutung gewinnen

Außer in den Zentren Split und Dubrovnik und voraussichtlich in Zukunft auch Zagreb ändert sich das steuerliche Ungleichgewicht zwischen der Besteuerung von Langzeit- und Touristenmieten nicht. Es eröffnet sich jedoch eine größere Chance für einen Steuerausgleich.

Ob es in einer Gemeinde und Stadt zu einer Angleichung der Besteuerung von kurzfristigen touristischen und langfristigen Vermietungen kommt, hängt allein von den örtlichen Behörden ab. Dadurch entsteht ein neues Thema für die Kommunalpolitik und Wahlen. Es ist eine positive politische Auffrischung und könnte dazu führen, dass die Kommunalwahlen viel wichtiger werden als bisher.

Mehr Rechte bedeuten mehr Verantwortung, und die lokalen Behörden werden mehr sein als die verherrlichten kommunalen Hausmeister, die sie früher waren. Rechnet man noch eine ganze Reihe von (übermäßigen) Befugnissen hinzu, die das neue Tourismusgesetz einräumt, wird die lokale Politik sicherlich an Bedeutung gewinnen. Wie gut oder schlecht es ausfallen wird, hängt von den Wählern in Gemeinden und Städten ab.